신 명품 토지 중개 실무

新 명품 토지 중개 실무 - 공인중개사가 꼭 읽어야 하는 토지 중개 100문 100답!
정연수.김민성 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 2월

건축법 제2조와 제 44조에서 보듯, 건축물의 대지는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 법령에 의해 고시된 도로 또는 위치를 지정해 공고한 도로에 2m 이상 접해야 한다. 이 말은 단순히 차가 다닌다고 도로가 아닌 것이다. 사람들은 도로포장이 돼 있으면 도로라고 인식하는데 건축법에서 도로의 포장 유무는 전혀 관련이 없다. 말끔히 포장됐는데도 건축법상 도로가 아닌 곳들이 있다. 한가지 더 주의할 점은 '도로'의 지목에 연연하지 말라는 점이다. 지목이 '도로'여도 건축법상 도로요건에 맞아야 도로인 것이지, 단순히 지목이 '도로'여도 건축법상 도로요건에 맞아야 도로인 것이지, 단순히 지목이 '도로'인 땅에 잡했다고 개발이 된다고 섣불리 판단하면 곤란하다. (p179)


터널 ,교량, 육교 ,횡단보도 등은 도로안전과 운전자의 원할한 시야 확보를 위해 연결금지 구간이 정해져 있다. 또한 버스 정차대, 측도 등 주민편의시설이 설치돼 이를 옮겨 설치할 수 없거나 옮겨 설치하는 경우 주민 통행에 위험이 발생할 우려가 있는 구간도 마찬가지다. 이런 곳은 도로점용허가가 나지 않는 곳이니 눈앞에 도로가 접하고도 맹지로 전락한다. (p193)


토지를 매입한 지 얼마 지나지 않아 해당 지역이 면에서 읍으로 승격된다면 어떻게 될까? 마을의 승격은 더 많은 인구를 불러올 수 있으므로 손벽치며 기뻐해야 할까? 아니다. 토지를 매입한 사람에게는 불리하게 작용할 수 있다. 비도시지역은 면 이하 지역은 현황도로만으로 건축허가가가능할 수 있지만 읍 지역은 사정이 다르다. 읍 지역은 건축법의 전면 적용을 받는 지역으로, 도로, 건축선, 대지안의 공지 등 모든 사항이 부합돼야 건축허가가 날 수 있다. 따라서 현황도로로 허가를 받을 수 있었던 땅이 읍으로 승격되며 맹지 수준으로 전락하는 순간이다. 따라서 비도시지역의 면 이하 지역은 토지를 오랫동안 방치하면 곤란하다. 사전에 인허가라도 받아놔야 읍으로 승격 시 맹지가 되는 사태를 미연에 막을 수 있다. (p201)


이 책은 토지 매매를 주로 다루는 부동산 중개사를 위한 책이다. 물론 부동산 중개사 뿐 아니라 토지 매매를 직접 하는 거래 당사자들에게도 이 책에서 분석하고 있는 토지 매매 과정들은 놓쳐서는 안되는 알짜배기 토지 매매 정보가 들어 있다. 특히 부동산 지식이 어두운 사람들 중에서 토지의 경우 부동산 브로커에 의해 맹지를 구매하는 경우가 상당히 많기 때문에 , 부동산 매매나 매도를 할 때 자신이 가지고 있는 정확한 토지 정보를 활용해 매매를 진행할 필요가 있다. 설령 부동산 중개사를 통해 매매를 하거나, 매도를 할 경우라 할지라도 각별히 유의해야 할 부분이 토지 매매이다. 그만큼 토지 매매는 꼼꼼히 체크해야 할 부분이 많으며, 토지 매매의 목적과 토지 매매 이후의 단계를 세세하게 짚어 나가야 한다.


토지의 사용 목적에 따라서 토지에 대한 가치는 달라질 수 있다. 공장부지, 농사를 지을 농지, 실제 건축을 하기 위한 목적을 가지고 있거나 도로와 인접해 있는 토지,그린벨트로 크게 분류되고 있으며, 내가 사려고 하는 토지가 도로와 인접해 있더라도 꼼꼼하게 살펴야 하는 이유는 내가 원하는 토지의 목적에 부합하지 않을 수 있기 때문이다. 집을 짓거나 농사를 지을 때 그 과정에서 생기는 법적인 문제가 토지 거래에서 가장 많이 일어나고 있으며, 토지 거래는 복잡하면서, 초보 부동산 중개사가 쉽게 체크할 수 없는 요소들이 다수 존재하고 있다.


토지가 내 소유라 하더라도, 내 소유의 토지에 묘지가 있어도 파헤칠 수 있는 권한은 없다. 책에는 토지와 묘지의 관계를 집어 나가고 있으며, 2001년 1월 12일 이전 분묘 기지권을 취득한 경우에는 분묘기지권을 주장할 수 있지만, 그 이후에 취득한 경우에는 분묘 기지권을 주장할 수 없으므로, 내 땅에 있는 타인의 분묘는 분묘의 소유주가 직접 이장을 하거나 국가나 지자체의 허락 하에 의해서 분묘는 이장 조치될 수 있다. 이처럼 재산권 문제가 걸려 있는 경우 분묘는 또다른 변수가 될 수 있으며, 그로 인한 물적인 피해는 법적인 문제로 해결해야 할 부분이다. 책에는 읍과 면 단위로 나뉘어진 토지 거래에 대해서 그 차이점을 소개하고 있으며, 이 부분을 제대로 짚어 나가지 않으면, 토지 거래 과정에서 법적인 시비요소가 될 여지가 충분하다. 


토지 거래에 있어서 도로를 이해하는 것은 아주 중요한 요소이다. 지적도를 떼어서 지목이 도로라 할지라도 그것이 건축법상 도로가 될 수 있고, 그렇지 않을 수 있다. 그것은 안전 문제가 걸려 있으며, 건축법에 준하는 도로가 되어야만 ,그것이 도로로 인정받게 되고, 토지 거래 이후 건물을 올리거나 공장을 짓거나 농사를 지을 수 있도록 허가를 받을 수 있다. 또한 책에는 토지가 상하수도 보호구역에 포함되어 있거나, 군사시설과 인접해 있는 경우 각별히 조심해야 하며, 그 과정에서 토지 거래가 중단되는 최악의 상황이 빚어질 수 있다.