미국 경제학자 피셔는 1933년 ‘부채-디플레이션’이라는 개념을 통해 장기 경기 사이클에서 가장 경계해야 할 변수로 대출(leverage) 때문에 발생하는 공황을 꼽았다. 그의 설명을 쉽게 바꾸면 이렇다. “경제 호황이 지속되고 금리가 낮을 때 풍부한 자금 유동성으로 주택 가격은 가파르게 상승한다. 그 과정에서 대출에 대한 의존도 또한 과도한 수준까지 높아진다.

 

 

호황 국면 막바지에 이르러 주택 대출을 상환하기 위해서 그 동안 가격이 충분히 오른 주택 매각이 필요해진다. 오랜 주택가격 상승기간 이후 나타나는 갑작스런 주택가격 하락에 대출로 주택을 보유한 다른 사람들을 놀라게 한다. 그래서 그들도 가격이 더 떨어지기 전에 급히 보유주택을 매각하려 나선다. 사려는 사람은 없고 갑자기 팔려는 사람만 많아진다. 투매가 나타나는 것이다. 투매는 주택가격 폭락으로 이어지고 주택보유자들은 공포에 휩싸인다.

 

 

이미 주택가격 폭락으로 보유주택을 매각해도 대출을 갚을 수 없는 경우가 여기저기 속출한다. 호황기에 대출로 투기했던 투자자들의 상환 부담은 점점 커진다. 누가 파산할지 모르는 상황에서 자금을 빌려주지도 빌려줄 사람도 없다. 금융시장이 마비상태에 빠져들면서, 일부 금융기관들도 지급불능상태에 빠진다. 이것이 경제 침체와 물가 하락 확산으로 이어진다. 이런 공황 상황 때문에 대출 상환 부담이 더욱 커지면서 대출자는 소비를 줄이고 저축을 늘이는 등 대출 상환을 위해 더욱 노력하게 된다. 이로 인해서 다시 경제 침체와 물가 하락이 더욱 확대되는 악순환에 빠진다.

 

 

이러한 공황 상태가 되면 기업체는 낮아지는 물가수준에 맞게 제품의 가격경쟁력을 유지하기 위해서 해외 저가 제품의 수입을 늘려야 하기에 제조업 기반도 서서히 약해지면서 제조업의 공동화 현상이 발생한다. 사람들은 안전 자산으로 국채에 대한 지나친 선호경향과 함께 주식을 기피하는 행태가 강해진다. 주가가 크게 하락하고 주가배당률도 낮아진다. 기업 매출이나 근로소득이 감소하여 국가 세수도 급격히 위축되어 재정적자 누적 금액은 증가한다. 주택 자산의 버블 형성과 붕괴는 금융경색 심화라는 ‘부채-디플레이션’ 발생의 필수조건이라고 할 수 있다.”

 


문제를 미연에 방지하는 시기는 호황기에 있다. 지나친 호황은 위험하다. 호황 원인은 ‘토지’에 있다고 보인다. “싱가포르는 물조차 수입하지만 토지정책을 잘하여 물가수준이 낮은 나라로 유명하다. 토지정책을 잘해야 물가상승 요인을 근본적으로 억제할 수 있다. 서울은 서비스산업 도시인데, 각종 서비스의 생산비는 땅값에 의하여 좌우된다. 집세 때문에 음식값을 많이 받지 않으면 안 되게 되어 있다.” 지속적인 인플레이션이 언제 끝날지 누구도 장담할 수 없다. 인플레이션 후 디플레이션은 오게 되어 있다. 시기의 문제일 뿐이다.


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겨울호랑이 2019-04-17 18:16   좋아요 1 | 댓글달기 | URL
2000년대 초반 인기를 끌었던 「부자아빠 가난한 아빠」가 생각나네요... 레버리지를 활용해서 부자가 된 아빠가 지금도 잘 살고 있을까하는 생각을 해봅니다...

북다이제스터 2019-04-18 20:30   좋아요 1 | URL
저도 잘 모르겠습니다.
버블이 터졌는지 여부를요. 아직 안 터졌다면 엄청난 폭발력을 계속 응축하고 있을 거 같습니다. ^^