[절세의 모든 기술 부동산 법인에 있다] : 부동산법인의 모든것

절세의 모든 기술 부동산 법인에 있다! - 절세訓남 이상욱 세무사의
이상욱 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 7월

부동산 세금을 줄일 수 있는 방법 중 하나가 부동산 법인을 활용하는 것이다. 부동산 법인을 만들면 몇가지 권리 능력이 발생하는데, 개인과 같이 부동산을 취득, 보유, 양도할 수 있는 권리, 사업을 할 수 있는 권리가 그것이다. 

부동산 법인은 누진세율을 적용하는 세금에 있어 재산을 나눌 수가 있기 때문에 세금을 낮추는 절세의 역할을 한다. 부동산 법인을 만든다는 것은 부동산을 통해 사업을 한다는 것이고, 더 많은 소득을 위해 투자를 해야 한다는 의미이다. 즉, 투자에서 발생하는 비용이 개인보다 많이 발생할 수 있다. 부동산 법인을 설립하면 설립시부터 법무사 수수료, 설립등기 비용뿐 아니라 주소 변경이나 임원 재선임 등 변경 사항 발생시 비용이 발생한다. 또한 세무사 사무실 관련 기장료, 조정료도 필요하다. 하지만 법인 기업은 개인 기업에 비해 세율이 낮아 이 차이를 이용해 절세를 할 수 있다. 그 차이는 아래 표와 같다.

또 다른 의문은 주택임대사업자(임대주택) 등록을 하는 것이 부동산 법인보다 좋은가이다. 다주택자에 대해 세금이 높아지면서 한 때 주택임대사업자를 등록하는 사람들이 늘어났다. 하지만 과거에는 주택임대사업자에 대해 혜택이 많아 굳이 부동산 법인이 필요 없었으나, 지금은 주택임대사업자 등록을 해도 큰 혜택이 없어 부동산 법인의 필요성이 커지고 있다. 2018년 9.13 대책에서 기존 2017년 8.2 대책에서 발표한 주택임대 사업자 등록시 부여했던 혜택을 다시 거둬들인 것이다.

이 책에는 부동산 법인이 왜 필요한지부터, 어떻게 만드는지, 그리고 어떻게 운영하는지 등에 대한 상세한 내용과 법인카드를 마음대로 써도 되는지, 개인이 아닌 부동산 법인이 다운계약서를 쓰면 어떻게 되는지, 대표이사가 급여를 적게 받으면 법인세가 더 발생하는지 등, 다른 사람에게 쉽게 꺼내 물어보기 어려운 내용들에 대한 답변들도 담겨있는 것이 인상적이었다. 부동산 재산으로 세금이 걱정인 사람들은 이 책을 통해 나름의 꿀팁들을 얻어갈 수 있을 것이다. 

[아는만큼 부자되는 부동산 세금] : 부동산 절세 방법

아는 만큼 부자 되는 부동산 세금 - 부동산 절세로 돈 버는 기술
조중식 지음 / 삼일인포마인 / 2019년 7월

우리 나라 사람들이 최고의 재테크 수단이라고 생각하는 것 중 하나가 부동산이다. 실제로 따지고 보면 90년대부터 주식을 했다면 부동산보다 주식이 수익이 더 좋았다고도 하지만, 주식은 일반 직장인이 하기에 어려움이 많다. 좋은 종목을 찾는 것도 쉽지 않고, 또한 찾았다고 하더라도 그 종목에 관해 지속적으로 신경을 써야 하는데 바쁜 업무 중에 주식 흐름을 보고 매매까지 하기란 쉬운일이 아니다. 그에 반해 부동산은 싸이클이 길어 바쁜 직장인이 재테크 수단으로 삼기 적절한 것 같다.

부동산 재테크의 성공열쇠는 절세이다. 재테크에 성공하기 위한 첫 번째 조건은 수익률인데, 이 수익률 계산시 세금을 빼놓고 계산하는 것은 의미가 없다. 따라서 세후의 수익률이 중요하고, 세금을 얼마나 줄일 수 있는지가 중요하다. 부동산 보유시 세금을 살펴보면 아래와 같다.

부동산 보유시 단계별로 세금

- 취득시 : 취득세, 증여세, 상속세

- 보유시 : 재산세, 종합부동산세, 임대소득세

- 양도시 : 양도소득세

이 책에는 각 단계별 세금에 대해 계산하는 방법과 언제, 어떻게 납부를 해야 하는지 하나하나 설명하고 있다. 예를 들어 재산세의 경우, 절세를 위해 공동 명의를 하는데 비례세율을 적용하는 경우와 초과누진세율을 적용하는 경우에 따라 세율이 달라지고, 초과 누진세율 구조에서는 절세의 기회가 생길 수 있다. 따라서 비례세율을 적용하는 상가는 공동명의라도 세금이 달라지지 않지만, 초과 누진세율을 적용하는 토지는 공동 명의시 절세 효과가 있다. 하지만 주택의 경우는 조금 달라서, 초과 누진세율을 적용함에도 공동 명의와 상관없이 주택 1채로 계산하기 때문에 재산세 절감 효과를 기대할 수 없다. 그동안 주위 사람들이 절세를 위해 주택 공동 명의를 한다고 했고, 나도 그 방법이 절세가 된다고 알고 있었는데, 알고 있던 내용이 잘못된 정보였다고 하니 조금 놀랐다. 

이 외에 일시적 2주택은 1주택자로 인정받는다는 내용과 혼인으로 2주택자가 된 경우 5년내에 주택 한채를 양도해야 한다는 것, 노부모 봉양을 위한 합가로 2주택자가 된 경우 합가 후 10년내 한 채를 양도하면 된다는 내용 등 실제 생활 속에서 궁금했던 팁들이 있어서 좋았다.

대충은 알고 있지만 정확히는 알지 못하는 부동산 세금에 대해, 인터넷에 떠돌아 다니는 부정확한 정보가 아니라 전문가의 책을 통해 정확하고 신뢰있는 정보를 구할 수 있어서 많은 도움이 됐다. 세금 관련 내용이 궁금할때 한번씩 펼쳐 보면 좋은 책으로 주위 사람들에게도 적극 추천하고 싶다.

[오디세이 세미나] : 고전으로 배우는 인생 지침

오디세이 세미나 - 인생을 항해하는 데는 나침반이 필요하다
대니얼 멘델슨 지음, 민국홍 옮김 / 바다출판사 / 2019년 4월

오디세이는 고대 그리스 시인 호메로스가 기원전 약 700년경에 쓴 작품으로, 일리아드와 같이 그리스와 트로이 간의 전쟁을 다루고 있다. 일리아드가 트로이 전쟁 중이었던 이야기를 다룬다면 오디세이는 그 후의 사건을 다루고 있는데 트로이 전쟁 후 오디세우스가 10년에 걸쳐 귀향하는 과정을 그린 모험담이다. 원래는 장편 서사시 형태로 되어 있어 시대상과 배경을 제대로 알지 못하면 그 함축된 의미를 파악하기 어렵다. 우리나라 근현대시나 고대시를 배울때도 역사나 시대상을 모르면 겉만 읽고 끝나듯이 고대 서양의 역사를 알지 못하면 오디세이를 제대로 이해할 수가 없다. 그런 의미에서 이 책은 시만 나열하는 것이 아니라 그 의미를 하나하나 집어주며 해설해 주고 있어 조금이라도 더 오디세이를 이해할 수 있지 않았나 싶다.

오디세이의 대략의 줄거리는 이렇다. 트로이 전쟁에서 공을 세운 오디세우스는 고향 이타카로 돌아가기 위한 항해를 한다. 올림푸스 신들이 결정한 그의 운명은 고난과 역경이 가득차 있어 평탄한 귀향을 할 수가 없다. 이타카의 왕인 오디세우스가 자리를 비운 사이 왕비 페넬로페에게 구혼하는 자들이 궁전에 몰려들어 그의 재산을 탕진한다. 오디세우스는 항해중에 포세이돈의 아들인 폴리페모스의 동굴이 갇히기도 하고, 식인 거인족을 만나 전우를 잃고 구사일생으로 도망치기도 한다. 또 요정 칼립소의 섬에 갇히는 등 천신만고 끝에 고향 이타카의 섬으로 돌아온다는 이야기이다. 이 책은 고교시절 그리스 고전은 중도에 포기한 컴퓨터를 전공한 아버지가 오디세이를 읽겠다는 일념으로 고전학자이자 교수인 아들의 오디세이 강의에 참석하면서, 아버지와 아들의 인생 이야기를 오디세우스의 모험담과 엮어 풀어가는 인생의 지침서이다.

오디세우스는 트로이 목마란 속임수를 만들어낸 사람으로, 머리가 잘 돌고 용감하긴 하지만 불투명한 거래, 회피, 거짓말, 교활한 어법으로 유명한 책략가라고 표현하고 있다. 그리고 모든일을 정당하게 하지는 않는 남자이다. 그는 요정 칼립소의 강요였긴 했지만 잠자리를 같이 했고, 스케리에라는 섬에서 나우시카 공주에게 자신이 그녀의 배우자감으로 생각할 수도 있는 사람임을 내비칠 정도로 호감을 표시하기도 한다. 하지만 그는 돌고 돌아 결국은 부인인 페넬로페에게 돌아간다. 이 책에서는 부부란 같은 생각을 가지는 것이라고 말한다. 페넬로페가 구혼자들이 탕진한 남편의 재산을 속임수를 통해 구혼자들에게 선물로 되받은것 처럼, 그리고 오디세우스가 나우시카에게 호감을 표현하면서 많은 선물을 받고 그곳을 떠난 것처럼말이다. 그리고 저자는 오디세우스가 돌고 돌긴 했지만 불멸을 약속한 칼립소를 버리고 결국 페넬로페에게 돌아온 것은, 부부 사이에는 외모만이 중요한 것이 아니라 많은 비밀과 기억을 공유하고 있다는 것이 중요하고, 또한 이로 인해 서로 더욱 소중히 여길수 있다고 한다. 

여기서는 부자 관계도 이야기하고 있는데, 아버지의 인생 목적은 아들을 교육시키는데 있다고 한다. 다른 하나의 가르침은 인생은 고통스러운 여정이기에 오만을 떨어서는 안된다는 것이다. 살면서 겪는 여정이나 돌아가는 우회길 자체가 인생이라는 것이다. 그리고 그리스 시를 인용하면서 "자기가 바라는 최종 목적지에 가지 못하더라도 도중에 획득한 재산과 지식을 가지고, 그 섬에 닻을 내려 풍요로운 노인이 되라."는 충고를 한다. 즉, 인생의 목표한 바를 다 이루지 못하더라도 인생의 목적은 목적지에 있는 것이 아니라 여정에 있으니, 상심할 것이 없다는 것이다. 저자의 아버지가 아이를 키우기 위해 박사학위를 포기했지만 그의 삶이 헛되지 않은 것처럼 말이다. 

이 책은 계속적으로 신의 도움을 받으며 어려움을 헤쳐 나가는 완벽하지 못한 인간의 모습을 보여주며, 고군분투하지만 계속해서 앞으로 나아가는 우리 보통 사람들의 인생 이야기를 하고 있다. 그리고 이 책을 통해 고대 그리스 당시에도 현재와 같은 비슷한 고민들을 한 그들이 전하는 이야기를 읽으며, 현재 우리 인생에 하나의 나침반을 얻은 듯하다.

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[송근존의 미국대통령 이야기2] : 미국 정치사를 알면 대한민국이 보인다

송근존의 미국대통령 이야기 2 ㅣ 송근존의 미국대통령 이야기 2
송근존 지음 / 글통 / 2019년 7월

요즘 우리나라 정세를 보면 전 세계 열강 다툼의 중심에 있는 것이 느껴진다. 북핵으로 인한 미국의 제재와 개도국 혜택 박탈, 중국과 러시아의 영공 침범, 일본의 한국에 대한 화이트리스트 제외 검토와 독도 영유권 주장. 전 세계에 이처럼 사방에서 압박을 받는 나라가 또 있을까. 그런데 이는 단지 현재만의 문제가 아닌, 과거부터 우리는 지속적으로 열강 싸움의 한 중심에 있었던 것이다. 시어도어 루즈벨트 대통령이 노벨 평화상을 받게 된 이유를 알면 그것을 더욱 실감할 수 있다.

시어도어 루즈벨트는 미국의 제 26대 대통령으로, 20세기 최초의 미국 대통령이자, 최연소 대통령이다. 뉴딜정책으로 유명한 미국 제 32대 대통령 프랭클린 루즈벨트는 그의 12촌 동생이기도 하다. 19세기 말은 제국주의적 경쟁이 극대화된 시기였다. 그는 1900년 대통령 선거에서 윌리엄 매킨리의 러닝메이트였는데 선거에 승리하며 부통령이 되었다. 그러나 매킨리가 임기 시작후 6개월만에 암살되자 직책을 승계받아 대통령이 되었다. 이 때 나이가 42세이다. 그는 먼로 독트린인 미국의 유럽에 대한 불간섭 주의라는 대외 정책에서 전환하여 미국의 팽창적 제국주의를 공식화했다. 그리고 당시 일부 서구인들 사이에 유행하고 있던 인종개량주의와 사회진화론을 신봉하였다. 또한 미국이 국제경찰력을 행사해야 한다는 정책을 펼쳤는데, 그것이 지금도 미국이 주장하는 세계경찰론의 기틀인 것이다. 그는 카리브해를 비롯한 라틴 아메리카 국가들에 개입하고, 파나마 운하의 이권을 획득했으며 괌, 필리핀까지 적극적으로 진출하여 미국식 제국주의 건설을 위해 애썼다. 그의 궁극적 목표는 태평양으로의 영향력 확대였으며, 이를 위해 1905년 러일전쟁 후 종전회담인 포츠머스 조약을 주선했다. 이 전쟁은 미국과 전혀 상관이 없었음에도 회담에 개입한 것으로 미국의 팽창주의적 면모를 드러내는 것이었다. 이 회담의 결과, 러시아가 만주에서 철수하고 조선에 대한 일본의 주장이 관철되어, 일본의 한반도 식민지화가 국제 합의되었다. 루즈벨트는 이 조약의 중재인으로 노벨 평화상을 수상한다. 그는 포츠머스 조약 두 달전에 이미 일본과 가쓰라 태프트 밀약으로 일본의 조선 침략을 묵인하겠다고 약속했던 것이다. 그는 역사상 가장 빠른 속도록 서구화를 이룩한 일본인을 서구인 못지 않은 진보된 인종이라 여겼으며, 열등한 한국과 중국은 진보된 일본에 의해 지배되어야 한다는 믿음을 가지고 있었다. 또한 1900년 "나는 일본이 한국을 손에 넣는 것을 보고 싶다."고 말하기도 했다.

우리가 미국의 대통령에게 주목해야 하는 이것이다. 대륙으로 가는 길목에 있는 우리의 지정학상 위치 상, 주위 열강의 지도력과 전략적 판단이 우리의 미래에 지대한 영향을 주고 있기 때문이다. 트럼프와 아베 총리가 한 목소리로 우리 나라에 경제 제재를 가하는 것은, 꼭 과거 루즈벨트 대통령 당시의 가쓰라 태프트 밀약을 떠올리게 한다. 과거 미국의 묵인하에 우리가 일본의 지배를 받는 상황이, 현재 미국의 묵인하에 일본이 한국을 화이트 리스트에서 배제하는 것과 같은 상황이다. 지금은 과거 미국의 정치사를 다시 보며 현재 우리의 상황을 되돌아봐야 할 때이다. 그리고 과거를 교훈 삼아 다시는 열강에 의해 좌지우지 되는 일이 없도록 우리의 외교 정책 방향을 다시 한번 생각해 보아야 한다.

[개인이 주식시장을 이기는 방법] : 실적 모멘텀을 보라

개인이 주식시장을 이기는 방법 - 당신이 올라탈 주식은 따로 있다
이강혁 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 7월

투자에는 많은 기법들이 존재한다. 워런 버핏은 장기투자가 투자의 정석이자 가장 성공적인 방법이라고 말했고, 데이트레이딩이나 계량적 데이터를 이용해 주식 방향을 예측하는 기술적 방법도 많이 쓰인다. 하지만 장기 투자는 전문가의 영역으로 일반 투자자가 따라 하기 힘들고, 기술적 분석도 회계적 지식이 필요하여 일반 투자자에게 쉽지 않다. 따라서 저자는 개인투자자에게 가장 좋은 방법이 실적 모멘텀 투자라고 말하는데, 이는 가치투자와 기술적 분석을 혼합한 개념이다. 

실적 모멘텀 투자는 기업의 경영 성적이 좋아져 향후 가치가 개선돼 주가가 상승할 것으로 기대되는 것에 투자하는 것이다. 이 방법의 장점은 이길 확률이 높고, 리스크 관리가 가능하며, 개인에게 적합한 투자라는 것이다. 

모멘텀에 따른 주가 모형

1) 모멘텀 지속형 : 주도주, 대장주로 불리며 스토리와 실적이 검증되어 최소 1년 이상 상승 추세를 지속하는 종목

2) 모멘텀 출현형 : 조정기를 거치고 조만간 개선이 기대되거나 이미 개선되어 상승세로 전환된 종목, 실적 개선의 강도가 강하지 않으면 주가 상승은 보통 6개월 내로 그치고 모멘텀 대기형으로 전환됨

3) 모멘텀 대기형 : 횡보하며 실적 모멘텀을 기다리는 종목, 상승 후 조정을 보이는 유형과 하락 후 바닥을 형성하는 유형으로 나뉨, 밸류에이션 부담을 느끼지 전까지 상승, 밸류에이션을 극복하지 못하면 조정 또는 횡보하게 됨

4) 모멘텀 부재형 : 모멘텀이 없어 주가가 지속적으로 하락하며, 실적 역시 부진함, 이 종목은 철저히 피해야 함

실적 모멘텀을 발견하는 방법

1) 경기 관련주 : 산업의 라이프사이클에 따라 진폭함, 초창기 투자하면 큰 수익 올림

2) 재무제표에서 신호를 보내는 종목 : 매출원가율 확인, ROE 개선도 확인

3) 트렌드를 읽어라 : 산업 동향을 알고 투자해야 함, 현재는 AI, 빅데이터, 드론, 스트리밍, 로봇, 공유경제서비스, 자율주행차 등 주목할 것

4) 차트를 통한 모멘텀 종목 발굴 : 이동평균선 등 자신이 잘 사용하는 분석 툴 사용

5) 우량 소형주 투자 : 리서치센터에서 분석하지 않고 추천하지 않음, 확실한 정보가 있다면 승산있음, 꾸준히 관찰할 것

다양한 차트로 예시가 되어 있어 이해하기가 쉬웠고, 이 외에도 배당투자와 ETF등 투자 방법에 대해 소개가 되어 있다. 그리고 상승장과 하락장에 따라 대응해야 하는 방법이 있어 주식 투자에 대해 감이 없거나 기준이 없는 사람에게 가이드가 될 것 같았다.

마지막으로 주식 대가들의 말을 보며 공부와 준비없이 투자하는 것이 얼마나 위험하고 도박과 같은지 다시 한번 생각하게 됐다.

주식을 보유하는 것은 아이를 기르는 것과 같다. 당신의 능력을 넘어서는 많은 주식에 관심을 기울이지 마라   - 피터 린치 -

투자할 때 최소한 냉장고를 고를 때만큼의 시간과 노력을 기울여라.  - 피터 린치 -